[건축물 증축 시 필요한 절차 및 고려사항] : 증축 허가시 놓쳐서는 안될 사항

최근 한 상업 건물에서 층수를 한 개 추가 증축하는 공사를 진행하던 도중,

건축 허가 절차를 제대로 거치지 않아 불법 건축물로 지정되는 사례가 있었습니다.

설계 단계에서 용적률과 건폐율을 검토하지 않고 무리하게 증축을 진행한 결과,

건축물 대장 정리가 불가능해졌고, 결국 기존 구조를 철거하고 다시 인허가를 받아야 했습니다.

 

증축을 계획할 때는 건축법 규정을 준수하며, 인허가 절차를 정확히 따라야 합니다.

이번 글에서는 건축물 증축 시 필요한 절차와 주요 검토 사항을 정리해보겠습니다.

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- 건축물 증축이란?

 

증축이란 기존 건축물의 규모를 확장하는 행위를 의미합니다.

주로 다음과 같은 경우에 증축이 필요합니다.

 

✔ 건축물의 연면적 증가 (기존 건축물에 추가 연면적을 확보하는 경우)

✔ 층수 증가 (건물의 층수를 높이는 경우)

✔ 부속 건축물 추가 (기존 건물에 창고, 부속시설 등을 추가하는 경우)

✔ 건물 외부 공간 확장 (발코니 확장, 테라스 추가 등)

 

증축은 신축과 달리 기존 건축물과의 구조적 연계를 고려해야 하며, 허가 절차가 복잡할 수 있습니다.

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- 건축물 증축 시 필요한 절차

 

증축을 진행하기 위해서는 건축법 및 지방자치단체 조례를 준수하며 인허가 절차를 거쳐야 합니다.

일반적으로 다음과 같은 절차가 필요합니다.

 

① 사전 검토 (건축법 및 지자체 조례 확인)

• 해당 부지의 용도지역과 건폐율·용적률 제한 확인

• 건축물의 구조적 안전성 및 기존 건축물 상태 진단

• 주차장, 소방, 환경영향 등 추가 법적 검토 사항 확인

 

② 건축사 사무소 의뢰 및 설계 진행

• 증축을 위한 건축 설계 도면 작성

• 건축 구조, 전기·설비, 소방 계획 포함

• 증축 후 기존 건축물과의 연계성 검토 (구조적 안정성 확인)

 

③ 건축 허가 신청

• 증축 규모에 따라 건축허가 또는 신고 절차 진행

• 100㎡ 초과 → 건축허가 필요

• 100㎡ 이하 → 건축신고 가능 (지자체에 따라 다를 수 있음)

• 건축허가 신청 시 제출 서류:

✔ 건축물 대장

✔ 증축 설계도서

✔ 구조 안전 검토서

✔ 주차 계획서 (필요 시)

✔ 기타 행정기관 요청 자료

 

④ 허가 승인 및 착공 신고

• 건축허가 승인 후 착공 신고 필요

• 일부 지자체에서는 착공 전 건축위원회 심의 필요

 

⑤ 시공 및 감리

• 허가 받은 내용대로 증축 공사 진행

• 건축사 및 감리자의 감리 의무 (특정 규모 이상)

• 소방, 구조, 설비 등 법적 기준 준수

 

⑥ 사용 승인 신청

• 공사가 완료되면 사용승인 신청 후 최종 검사

• 증축 후 변경된 사항을 건축물 대장에 반영

• 사용승인 없이 건축물을 사용할 경우 불법 건축물로 지정될 수 있음

 

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- 건축물 증축 시 주요 검토 사항

 

✅ 1) 용적률 및 건폐율 검토

 

증축 시 해당 용도지역의 용적률 및 건폐율 기준을 반드시 준수해야 합니다.

• 용적률 초과 시 추가 증축 불가

• 일부 지역에서는 용적률 인센티브 제도 활용 가능

 

🔗 관련 법규: 국가법령정보센터 – 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

국토의계획및이용에관한법률

 

✅ 2) 구조 안전성 평가

 

기존 건축물에 추가 하중이 발생하므로, 구조 보강이 필요한지 확인해야 합니다.

• 구조안전진단이 필요할 수 있으며, 일정 규모 이상은 전문가 검토 필수

 

🔗 관련 법규: 건축물의 구조기준 등에 관한 규칙

건축물의 구조기준 등에 관한 규칙

 

✅ 3) 주차장 확보 기준

 

증축 후 연면적이 증가하면 주차 대수 추가 확보가 필요할 수 있습니다.

• 지자체별 주차장 조례 확인 필수

 

🔗 관련 법규: 주차장법 시행규칙

국가법령정보센터 | 연계정보

 

✅ 4) 소방 및 방재 기준 검토

 

증축으로 인해 건축물의 소방 기준이 변경될 수 있습니다.

• 대피 공간 및 피난계단 추가 필요 여부 확인

• 소방시설 증설 검토 (스프링클러, 방화문 등)

 

🔗 관련 법규: 소방시설 설치 및 관리에 관한 법률

소방시설 설치 및 관리에 관한 법률 | 국가법령정보센터 | 법령 > 본문

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- 건축물 증축 시 자주 묻는 질문 (FAQ)

 

✅ Q1. 건축허가 없이 증축하면 어떤 문제가 발생할까요?

👉 허가 없이 증축할 경우 불법 건축물로 간주되어 이행강제금 부과 및 철거 명령을 받을 수 있습니다.

 

✅ Q2. 기존 건축물과 다르게 증축을 진행해도 되나요?

👉 구조적 안전성이 유지된다면 가능하지만, 외관이 기존 건축물과 크게 다를 경우 심의가 필요할 수 있습니다.

 

✅ Q3. 증축 후 용도를 변경할 수 있나요?

👉 일부 용도 변경은 가능하나, 용도 변경 시 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

 

✅ Q4. 증축 후 건축물 대장은 자동으로 변경되나요?

👉 아닙니다. 사용승인 후 별도로 건축물대장 변경 신청을 해야 합니다.

 

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건축물 증축은 단순히 면적을 늘리는 것이 아니라, 법적 기준과 구조 안전성 등을 종합적으로 고려해야 하는 작업입니다.

설계 단계에서 용적률, 구조, 소방, 주차, 인허가 절차 등을 철저히 검토하여 원활한 진행이 가능하도록 준비하는 것이 중요합니다.

건축법 및 지자체 조례를 미리 확인하고 전문가와 상담하여 불필요한 문제를 방지하는 것이 바람직합니다. 😊