[건축물 층수 산정 기준] : 정확한 층수 계산을 위한 법적 규정

설계 규모검토 단계에서 정확한 층수 계산은 정말 중요합니다.

건축법에서 규정하는 층수 산정 기준을 명확히 적용하여 규모검토에 파악하여야합니다.

이처럼 층수 산정 오류는 설계 변경, 공사 지연 등의 문제를 유발할 수 있으므로

사전에 정확한 법적 기준을 이해하고 적용하는 것이 중요합니다.

---

- 건축물 층수 산정이란?

 

건축법에서 건축물의 높이 및 규모를 산정하는 기준으로,

법적 허용 범위를 판단하기 위한 핵심 요소입니다.

 

✔ 적용 대상: 모든 건축물 (주거용, 상업용, 업무용 등)

✔ 목적: 용적률·건폐율·건축 허가 등 법적 규제 적용

 

📌 관련 법령:

• 건축법 시행령 제119조 (면적 등의 산정방법)

건축법시행령

---

- 건축물 층수 산정 기준

 

1. 일반적인 층수 산정 기준

 

✔ 층수 계산 기본 원칙

• 건축물의 바닥면으로부터 위층의 바닥면까지를 1개 층으로 산정

• 옥상이나 지하가 있을 경우 별도 기준 적용

 

✔ 옥상층 (PH층, 다락층) 산정 여부

• 옥상에 설치된 기계실·펜트하우스(PH층)는 원칙적으로 층수에 포함되지 않음

• 다만, 거주 및 사무실 용도로 사용될 경우 층수로 인정됨

 

 

2. 지하층 및 반지하층의 층수 산정

 

✔ 지하층의 기준

• 지하층은 층수에 포함되지 않음 (건축법 제2조)

• 단, 건축물의 높이를 산정할 때는 포함될 수 있음

 

✔ 반지하층의 층수 인정 여부

• 바닥 면적의 1/2 이상이 지표면 아래에 위치하면 ‘지하층’으로 간주

• 반대로 1/2 이상이 지표면 위에 노출되면 지상층으로 인정됨

 

 

3. 필로티 구조 건축물 층수 산정

 

✔ 필로티층이 층수에 포함되는 경우

• 건축물의 필로티 공간이 주차장으로만 사용될 경우 층수에서 제외

• 하지만 주차장이 아닌 다른 용도(상가, 창고 등)로 사용되면 층수로 인정됨

 

✔ 도로와의 관계에 따른 층수 적용

• 필로티 층이 도로와 직접 연결되는 경우에는 1층으로 간주됨

 

 

4. 옥탑층 및 다락층의 층수 인정 기준

 

✔ 옥탑층이 층수에 포함되는 경우

• 건축법 시행령 제119조에 따라, 옥탑층의 면적이 건축면적의 1/8 이하일 경우 층수에서 제외

• 1/8을 초과할 경우 층수에 포함

 

✔ 다락층의 층수 포함 여부

• 다락의 높이가 1.5m 이하이고, 바닥면적이 상층의 1/2 이하이면 층수 제외

• 이 기준을 초과하면 1개 층으로 산정

 

 

---

- 실무에서 자주 헷갈리는 층수 산정 사례

 

✔ Q1. 지하층을 포함하면 건물의 층수가 증가하나요?

➡ 아니요. 지하층은 층수에 포함되지 않지만, 건축물의 높이에는 포함될 수 있음

 

✔ Q2. 필로티 층이 주차장인데도 1층으로 인정될 수 있나요?

➡ 도로와 직접 연결되는 경우에는 1층으로 간주될 수 있음

 

✔ Q3. 다락이 있는데, 층수로 인정되나요?

➡ 다락의 높이가 1.5m 이상이면 1개 층으로 산정됨

---

건축물 층수는 용적률, 건폐율, 높이 제한 등 다양한 법규 적용에 직접적인 영향을 미칩니다.

필로티, 지하층, 옥탑층, 다락 등은 층수 인정 기준이 다르므로 주의가 필요하고, 법적 기준을 준수하지 않으면 설계 변경 및 인허가 지연 등의 문제가 발생할 수 있습니다.