강축사의 인사이트

최근 한 도시형 단독주택 프로젝트에서 1층을 카페 공간으로, 2~3층은 주거 공간으로 사용하는 복합시설로 설계를 진행하던 사례가 있었습니다.그러나 해당 부지가 ‘제1종 일반주거지역’에 해당되었고, 단독주택의 범위 내에서 근린생활시설이 포함될 수 있는지 여부가 쟁점이 되어 건축허가가 반려되었습니다.결국 용도변경 및 건축물 용도 구분을 다시 설정하고 복합용도 건축물로 재허가를 받아야 했습니다. - 단독주택의 정의와 허용되는 용도 단독주택은 건축법상 다음과 같이 분류됩니다:단독주택 종류:단독주택 (Detached House)단독주택다가구주택연립·다세대주택은 ‘공동주택’으로 분리됨단독주택은 기본적으로 “주거”를 목적으로 한 건축물이며, 상가(근린생활시설)를 포함하는 것이 원칙적으로는 불가능합니다.단, 다음과 같..

한 건축사사무소에서 단독주택 지구 내 2층 규모의 카페 겸 주택을 계획하던 중, 대상 부지가 ‘제1종 일반주거지역’임을 인지하지 못한 채 근린생활시설만으로 계획을 진행했습니다.이로 인해 허가가 반려되었고, 이후 용도 변경 및 재설계를 통해 용도 혼합(1층 근생, 2층 주거) 방식으로 수정한 사례가 있었습니다. 이처럼 용도지역 구분은 건축 가능 용도, 규모, 밀도 등 핵심적인 기준이 되므로 사전에 정확히 이해하고 접근하는 것이 중요합니다. - 제1종 vs 제2종 일반주거지역 – 기본 개념목적저층 위주의 주거안정중·고층 주거 혼합 가능주요 건축물단독주택, 다세대, 일부 근린생활시설공동주택, 중규모 근린생활시설, 교육시설 등주거 밀도낮음 (저층 중심)중간 (중층 가능)건축제한용도·규모 모두 엄격상대적으..

최근 한 중소 제조업체에서 2,000㎡ 규모의 공장을 신축하려다 입지 예정 부지가 자연녹지지역이라는 사실을 간과했습니다.이로 인해 건축 허가가 반려되었고, 공장 용도에 적합한 지역으로 부지를 변경해야 했습니다.이처럼 공장 건축은 입지 규제, 용도지역, 환경법규 등 복합적인 법령 검토가 필수입니다. - 공장 건축 전 기본 법적 검토사항 ① 용도지역 확인 공장은 대체로 공업지역, 계획관리지역, 생산관리지역 등에서 허용됩니다.자연녹지지역이나 보전지역에서는 공장 건축이 제한되며, 건축물 용도와 면적, 지자체 조례에 따라 다를 수 있습니다. 👉 토지이용계획확인원 발급 에서 확인 가능 https://www.eum.go.kr/web/index.jsp www.eum.go.kr ② 산업집적활성화 및 공장설..

한 복합시설 건축 프로젝트에서 건축허가 전 단지계획을 제출했으나, 지역이 경관지구에 속해 있다는 사실을 간과하고 건축심의 대상 확인을 누락해 문제가 발생했습니다.이후 관할 지자체에서 건축위원회 심의 절차 이행을 요구했고, 디자인 및 배치계획 등을 변경해야 했습니다.이처럼 ‘심의 대상 여부’를 사전에 체크하지 않으면 일정 지연은 물론 계획 자체의 수정이 불가피할 수 있습니다. - 건축심의란? 건축심의는 건축물의 안전, 도시미관, 환경, 주변과의 조화 등을 종합적으로 고려해건축위원회가 사전에 계획을 검토하고 의견을 제시하는 절차입니다. 즉, 허가 전 설계안이 법규나 도시계획에 적합한지 검토하는 과정입니다. - 건축심의 대상 건축물 기준 다음과 같은 건축물은 건축심의 대상이 됩니다.구분심의 대상① 특정..

한 농업용 창고 부지에 간이 사무실 용도로 컨테이너를 설치한 사례가 있었습니다.건축허가가 필요 없다고 생각하고 설치했지만, 해당 지역은 도시지역 내 계획관리지역이었고, 용도지역에 따라 허가 대상이었기에 관할 지자체로부터 이행강제금 부과 및 철거 명령을 받게 되었습니다.이처럼 단순한 구조물이라도 건축법상 ‘건축물’에 해당하면 허가가 필요할 수 있으므로 설치 전 반드시 관련 기준을 확인해야 합니다. - 컨테이너는 왜 건축물로 보는가? 「건축법」 제2조 제1항에서는 건축물을 다음과 같이 정의하고 있습니다. “지붕이 있거나, 기둥 또는 벽이 있는 구조물로 사람이 상시 또는 일시 사용하거나 물건을 저장하는 것” 🔸 즉, 컨테이너는 지붕, 벽체, 공간성을 갖추고 있어 건축물로 간주됩니다.🔸 따라서 건축허가 없이..

최근 한 근린생활시설 건축현장에서, 전기설비 감리단의 검토 과정에서 배선용 차단기 용량 산정 오류가 발견되었습니다.설비 시공은 완료되었지만, 관련 기준에 미달하여 사용승인이 지연되었고, 해당 구간 재시공에 따른 비용과 일정 손실이 발생하였습니다.이처럼 전기 설비 기준은 인허가, 감리, 사용승인 전 과정에서 반복적으로 검토되는 필수 항목이며, 안전과 직결되는 핵심 기준입니다. - 전기 설비 기준이란? 건축물에 설치되는 전기설비는 인체 안전, 화재 방지, 에너지 효율 확보 등을 목적으로 설계되어야 하며, 관련 법령에서는 다음과 같이 기준을 규정하고 있습니다. - 적용 법령 및 기준구분적용 기준기본 기준「전기사업법 시행규칙」 제67조 (전기설비의 기술기준)기술 상세 기준「전기설비기술기준의 판단기준」(산업통..

최근 한 상가 건물의 입주자가 외부에 대형 간판을 설치했다가, 지자체로부터 불법 광고물로 간주되어 자진 철거 명령을 받은 사례가 있었습니다.건축물 전면을 가리는 방식의 광고물이었고, 시각적인 위해 요소가 있었던 것이 문제였습니다.이 사례처럼, 옥외 광고물 설치 전에는 반드시 관련 법령을 확인하고, 지자체 허가를 받아야 합니다. - 옥외광고물의 정의 옥외광고물이란 공공장소나 타인이 쉽게 볼 수 있는 장소에 설치된 간판, 전광판, 현수막, 입간판 등을 의미합니다.건물 외벽, 옥상, 도로변, 담장 등에 설치되는 광고물이 여기에 포함됩니다. - 옥외광고물 설치 기준 요약 아래 기준은 ‘옥외광고물 등의 관리와 옥외광고산업 진흥에 관한 법률’ 및 각 지자체 조례를 근거로 합니다.구분주요 기준설치 가능 장소지정된..

최근 한 복합건축물 프로젝트에서 경관 심의 절차를 제대로 파악하지 않아 설계 수정 요청을 받은 사례가 있었습니다.특히, 건축물의 외관과 주변 경관의 조화가 부족하다는 이유로 재심의 요청을 받게 되었고,이로 인해 설계 변경 및 일정 지연이 발생하게 되었습니다.이처럼 경관 심의 절차를 정확히 이해하고 적용하는 것이 설계 및 인허가 과정에서 중요한 요소입니다.   - 경관 심의의 정의 및 목적 ✅ 경관 심의란? 경관 심의는 건축물의 외관, 배치, 색채, 재료 등을 포함한 설계 계획이 주변 경관과의 조화를 이루는지를 평가하는 과정입니다.주로 공공성을 갖춘 건축물, 고층 건축물, 대규모 개발사업 등이 심의 대상이 됩니다. ✅ 경관 심의의 목적 • 도시 경관의 품격 유지 및 개선 • 쾌적하고 안전한 환경 조성 • ..

한 상업 건물 프로젝트에서 건축선 후퇴 기준을 정확히 반영하지 않아 설계 변경이 필요했던 사례가 있었습니다.해당 건물은 도로 폭 기준에 따라 건축선을 일정 거리 후퇴해야 했지만, 이를 반영하지 않아 건축면적 및 용적률 계산에 오류가 발생했습니다.이로 인해 설계 수정 및 인허가 일정이 지연되는 문제가 발생했으며, 건축선 후퇴 기준을 정확히 이해하고 설계에 반영하는 것이 중요함을 알게 되었습니다.    - 건축선 후퇴란? 건축선 후퇴는 건축물을 계획할 때, 대지 경계선에서 일정 거리를 물러나 건축물을 배치하는 것을 의미합니다.이는 도시 환경 개선, 안전 확보, 보행 공간 확보 및 일조권 보호를 목적으로 시행됩니다. ✔ 건축선 후퇴를 요구하는 이유 • 도로의 확장 계획을 반영하기 위해 • 보행자의 안전과 편의..

최근 한 건축물 철거 프로젝트에서 철거 신고 절차를 제대로 거치지 않아 과태료가 부과된 사례가 있었습니다.건축물의 철거는 안전성과 환경 보호 측면에서 엄격히 관리되고 있기 때문에, 관련 절차와 법규를 철저히 확인해야 합니다.특히, 철거 계획서 작성과 안전관리 대책 수립은 필수 요소이며, 이를 간과할 경우 추가 비용과 일정 지연을 초래할 수 있습니다.- 건축물 철거 절차란? 건축물 철거 절차는 기존 건축물을 철거할 때 필요한 신고 및 허가 절차, 안전 관리 계획 수립, 폐기물 처리 계획 등 일련의 과정을 의미합니다.안전사고 방지와 환경 보호를 위해 엄격한 규정이 적용되며, 지자체별로 절차와 제출 서류가 상이할 수 있습니다.- 건축물 철거 절차 및 법적 기준 ✅ 1) 건축물 철거 신고 및 허가 📌 관련 법..