한 건축사사무소에서 단독주택 지구 내 2층 규모의 카페 겸 주택을 계획하던 중, 대상 부지가 ‘제1종 일반주거지역’임을 인지하지 못한 채 근린생활시설만으로 계획을 진행했습니다.
이로 인해 허가가 반려되었고, 이후 용도 변경 및 재설계를 통해 용도 혼합(1층 근생, 2층 주거) 방식으로 수정한 사례가 있었습니다.
이처럼 용도지역 구분은 건축 가능 용도, 규모, 밀도 등 핵심적인 기준이 되므로 사전에 정확히 이해하고 접근하는 것이 중요합니다.
- 제1종 vs 제2종 일반주거지역 – 기본 개념
| 목적 | 저층 위주의 주거안정 | 중·고층 주거 혼합 가능 |
| 주요 건축물 | 단독주택, 다세대, 일부 근린생활시설 | 공동주택, 중규모 근린생활시설, 교육시설 등 |
| 주거 밀도 | 낮음 (저층 중심) | 중간 (중층 가능) |
| 건축제한 | 용도·규모 모두 엄격 | 상대적으로 완화 |
👉 두 지역 모두 주거기능 보호를 위한 주거지역이지만, 제2종이 보다 다양한 건축과 용도 혼합이 가능합니다.
- 건축 가능 건축물의 범위 비교
| 단독주택 | 가능 | 가능 |
| 다세대주택 | 가능 | 가능 |
| 아파트 | 불가 | 일부 가능 (세부 조례 기준) |
| 근린생활시설 | 소규모(제1종 위주) | 제1·2종 근린 모두 가능 |
| 공동주택+근린 혼합 | 제한적 가능 | 가능 (상대적 자유) |
| 판매시설(소매점) | 일정 규모 이하 가능 | 일정 규모 이상 가능 |
| 학원·유치원 등 교육시설 | 일부 제한 | 상대적 자유 |
| 업무시설(오피스텔 등) | 원칙적 불가 | 일부 허용 (지자체 조례) |
※ 지자체 조례에 따라 일부 차이가 있을 수 있으므로 반드시 확인 필요
- 주요 건축 기준 차이
| 용적률(최대) | 100~200% | 150~250% |
| 건폐율(최대) | 50~60% | 60% |
| 높이제한 | 낮음 (9~12m 수준) | 완화 (최대 18m 이상 가능) |
| 층수제한 | 3층 이하 권장 | 5~7층 수준 가능 |
| 일조권 적용 범위 | 엄격 | 상대적 완화 가능 |
👉 제1종은 주거 쾌적성 확보, 제2종은 도심 내 밀도 있는 개발 가능성에 초점을 둡니다.
✅ 실무 적용 시 고려사항
- 근린생활시설 설치 시 용도 및 연면적 제한 필수 확인
- 주택과 혼합용도 건축 시 지자체 지구단위계획 또는 조례 적용 유무 확인
- 용적률 인센티브 적용 시 지역 구분에 따른 최대 한도 확인
- 일조권 제한 → 건축물 높이와 이격거리 계획에 영향
📌 관련 법령 및 참고 링크
제1종과 제2종 일반주거지역의 차이는 건축 설계의 방향을 결정짓는 매우 중요한 요소입니다.
특히 허용되는 건축물의 종류, 건축 규모, 밀도 계획에서 큰 차이를 보이므로,
설계 전 반드시 용도지역 확인과 조례 검토를 병행해야 안정적인 인허가 및 사업계획이 가능합니다.
향후에는 각 주거지역 내 실제 건축사례를 통해 더 구체적인 설계전략을 다뤄보겠습니다. 감사합니다.
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