[건축물 용적률 인센티브] : 추가 용적률 확보를 위한 주요 항목과 기준

항상 새로운 클라이언트와 프로젝트를 만나다 보면 항상 따라붙는 질문은 '얼마나 크게 지을 수 있어요?' 입니다.

용적률 싸움은 건축을 업으로 하는 사람으로서 항상 마주할 수밖에 없는 존재인건 사실입니다.

허용 용적률을 초과할 수 있는 방법은 건축물 용적률 인센티브 기준을 만족하여, 추가 용적률을 확보하는 방법입니다.

초기에 인센티브 항목을 철저히 검토하고 설계에 반영하여, 클라이언트의 만족감과 프로젝트의 임대 면적을 극대화할 수 있었습니다.

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- 건축물 용적률 인센티브란?

 

• 정의

• 건축물 설계 시 공공의 이익을 증진시키는 요소를 추가하면, 법적 용적률 한도를 초과해 건축 가능한 연면적을 추가로 확보할 수 있도록 허용하는 제도입니다.

 

• 목적

• 도시 환경 개선, 공공 편익 증대, 친환경 건축 활성화를 통해 공공성과 건축물 가치를 동시에 높이는 것을 목적으로 합니다.

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- 용적률 인센티브를 받을 수 있는 주요 항목

 

1. 공공 기여 항목

 

• 공개공지 설치

• 대지 면적의 일정 비율 이상을 공개공지로 제공하면 추가 용적률을 받을 수 있습니다.

• 기준: 연면적의 10% 이상 공개공지 제공 시 용적률 완화 가능

• 관련 법규: 건축법 시행령 제38조

건축법시행령

 

• 공공 편의시설 설치

• 공공 화장실, 쉼터, 녹지 등 지역 주민에게 기여하는 시설 설치 시 인센티브 적용

• 관련 법규: 건축법 제56조

건축법

 

2. 친환경 설계 요소

 

• 녹색 건축물 인증(G-SEED)

• 친환경 건축물 인증을 획득하면 등급에 따라 용적률 추가 혜택을 받을 수 있습니다.

• 관련 법규: 녹색건축물 조성 지원법 시행령 제17조

녹색건축물조성지원법시행령

 

• 신재생에너지 설비 설치

• 태양광, 지열 등 신재생에너지 설비를 일정 비율 이상 도입 시 인센티브 가능

• 관련 법규: 에너지이용합리화법 시행규칙 제17조

에너지이용합리화법시행규칙

 

 

 

3. 특정 시설 제공

 

• 직장 어린이집 설치

• 직장 내 어린이집을 설치할 경우, 용적률 완화 혜택 가능

• 관련 법규: 영유아보육법 시행령 제25조

영유아보육법시행령

 

• 장애인 편의시설 확대

• 법적 기준을 초과하여 장애인 편의시설을 설치 시 추가 용적률 허용

• 관련 법규: 장애인·노인·임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 시행령 제3조

장애인·노인·임산부등의편의증진보장에관한법률시행령

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- 용적률 인센티브 산정 기준

 

• 추가 용적률 적용 방식

• 각 인센티브 항목별로 제공하는 공공 기여 비율에 따라 추가 용적률이 산정됩니다.

• 예: 공개공지를 대지 면적의 10% 이상 확보 시, 용적률 5~10% 추가

 

• 지역별 차이

• 용적률 인센티브는 각 지방자치단체의 건축 조례 및 도시계획에 따라 다릅니다.

• 서울, 부산 등 대도시는 추가적으로 강화된 기준을 적용하는 경우가 많습니다.

 

 

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- 설계 시 고려 사항

 

• 법규 검토 및 사전 계획 수립

• 용적률 인센티브는 초기 설계 단계에서부터 철저히 법규를 검토하고 계획에 반영해야 최적의 결과를 얻을 수 있습니다.

 

• 경제적 효과 분석

• 추가 용적률 확보를 위한 비용(공공 기여 시설 설치 등)과 그로 인한 수익(임대 면적 증가 등)을 철저히 비교 분석해야 합니다.

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법적 검토 체크 링크

1. 건축법 시행령 제38조(공개공지)

2. 녹색건축물 조성 지원법 시행령 제17조(친환경 건축물)

3. 에너지이용합리화법 시행규칙 제17조(신재생에너지)

4. 영유아보육법 시행령 제25조(직장 어린이집)

 

연관 법규 및 추가 정보

• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제56조

• 서울특별시 건축 조례

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용적률 인센티브는 단순히 연면적을 추가 확보하는 것이 아니라, 도시 환경 개선과 건축물의 가치를 높이는 설계 전략이 목적입니다.

초기 단계에서부터 공공 기여 항목을 분석하고 설계에 반영한다면, 경제성과 공공성, 그리고 건축물의 가치를 높여 클라이언트를 동시에 만족할 수 있습니다.