[단독주택에 상가 입점 가능한가요?] : 건축법과 실제 적용 기준

최근 한 도시형 단독주택 프로젝트에서 1층을 카페 공간으로, 2~3층은 주거 공간으로 사용하는 복합시설로 설계를 진행하던 사례가 있었습니다.

그러나 해당 부지가 ‘제1종 일반주거지역’에 해당되었고, 단독주택의 범위 내에서 근린생활시설이 포함될 수 있는지 여부가 쟁점이 되어 건축허가가 반려되었습니다.

결국 용도변경 및 건축물 용도 구분을 다시 설정하고 복합용도 건축물로 재허가를 받아야 했습니다.

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- 단독주택의 정의와 허용되는 용도

 

단독주택은 건축법상 다음과 같이 분류됩니다:

• 단독주택 종류:
  • 단독주택 (Detached House)
    1. 단독주택
    2. 다가구주택
    3. 연립·다세대주택은 ‘공동주택’으로 분리됨

단독주택은 기본적으로 “주거”를 목적으로 한 건축물이며, 상가(근린생활시설)를 포함하는 것이 원칙적으로는 불가능합니다.

단, 다음과 같은 예외가 존재합니다.

 

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- 예외적으로 가능한 경우 : 일부 용도 혼합 가능

 

아래 조건에 따라 단독주택에 상업시설(소규모) 입점이 허용되기도 합니다.

 

 

① 다가구주택의 일부에 근린생활시설 허용 여부

 

• 원칙적으로는 불가
• 그러나 일부 지자체 조례에 따라 “주거 외 용도 비율이 전체 연면적의 1/3 이하”,
• 1층에 설치, 연면적 200㎡ 이하 등의 조건으로 가능하게 허용되는 경우가 있습니다.

 

 

② 복합용도 건축물로 건축허가를 받은 경우

 

• 단독주택이 아닌 ‘복합용도 건축물(주거 + 근린생활시설)’로 설계하여 허가
• 대표적으로는 1층 상가 + 2층 이상 주거형태로 많이 구성됨
• 이 경우, 건축물 용도는 ‘제1종 근린생활시설 및 단독주택’ 등의 방식으로 구분

 

 

③ 용도지역 영향

 

• 제1종 일반주거지역: 근린생활시설 제한 많음
• 제2종 일반주거지역 또는 준주거지역: 용도 혼합 가능성 높음

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✅ 실무 시 체크리스트

 

• 📍 건축물 용도: 단독주택으로 제한되어 있는지, 복합용도로 가능한지 확인
• 📍 용도지역 확인: 제1종/2종 일반주거지역, 준주거지역 여부
• 📍 건축허가 전: 지자체 건축과 사전협의 필수
• 📍 근린생활시설이 가능하더라도 면적·위치·층수 등 조건 반드시 확인

 

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📌 관련 법령 및 자료 링크

 

• 건축법 제2조 – 건축물의 용도 정의
• 건축법 시행령 별표1 – 건축물의 용도 분류
• e-토지이용규제정보서비스 – 용도지역 확인

 

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결론적으로 단독주택에 상가 입점은 원칙적으로 불가하지만,

건축물 용도를 ‘복합용도’로 허가받거나, 지자체 조례에서 일부 허용하는 경우에는 예외적으로 가능할 수 있습니다.

따라서, 설계 전에는 반드시 용도지역 확인과 건축물 용도 설정을 꼼꼼히 진행해야 하며,

지자체 건축과와 사전 협의를 통해 허용 범위를 정확히 파악하는 것이 가장 안전한 절차입니다.