[가로구역별 최고높이 제한 기준] : 건축물 설계 시 필수 체크 사항

도심 내 상업지역에 위치한 건물을 설계 시, 가로구역별 최고높이 제한 규정을 놓치지 않도록 해야합니다.

인접 가로폭과 주변 건물 높이 기준을 재검토한 결과, 최대 높이를 줄이고 최상층을 후퇴시키는 방식으로 설계를 변경해 기준을 충족시켰습니다. 해당 검토 내용은 도심 건축 설계 시 초기 단계부터 높이 제한 규정을 철저히 검토해야 함을 다시 한번 깨닫게 해줍니다.

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- 가로구역별 최고높이 제한 기준이란?

 

가로구역별 최고높이 제한은 도심 환경의 쾌적성을 유지하고, 주변 경관과 조화를 이루기 위해 건축물 높이를 제한하는 규정입니다.

이는 건축법 시행령 제83조에 근거하며, 해당 구역 내 가로폭 및 주변 상황에 따라 최고높이가 다르게 적용됩니다.

 

• 목적

• 건축물 간의 조화로운 경관 형성.

• 일조권, 조망권, 바람길 등 도시 환경 요소를 고려한 쾌적성 유지.

• 무분별한 고층 건축물의 난립 방지.

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- 가로구역별 최고높이 제한의 주요 기준

 

1. 적용 대상

• 상업지역, 주거지역 등 주요 가로를 따라 위치한 건축물.

• 가로구역별 제한지역으로 지정된 구역.

 

2. 최고높이 산정 기준

• 가로폭에 따른 높이 산정

• 가로의 폭에 일정 비율(1.5배, 2배 등)을 곱해 최고높이를 설정.

• 예) 가로폭이 15m인 경우, 최고높이는 22.5m 또는 30m로 제한.

• 주변 건축물 높이와의 조화

• 인접 건축물의 높이 평균을 참고하여 최대 높이 결정.

 

3. 예외 사항

• 건축위원회의 심의를 거쳐 특정 조건에서 최고높이 완화 가능.

• 공공시설 등 특수 목적의 건축물은 일부 규정 제외.

 

 

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- 설계 시 유의점

 

1. 초기 설계 단계에서 규정 확인

• 설계 초기부터 해당 구역의 최고높이 제한 여부를 검토.

• 현행 규정을 검토하고, 지방자치단체의 조례나 가이드라인도 함께 확인.

 

2. 도시계획과 연계

• 도시계획도로, 공원, 공공시설 등과의 연계성을 고려한 설계 필요.

• 최고높이 제한이 적용되는 구역이 점차 확대되고 있음.

 

3. 심의 과정 준비

• 제한을 초과하는 설계가 필요한 경우, 설득력 있는 계획안을 마련하여 심의에 대비.

• 일조권, 경관 분석, 교통영향 평가 등을 통한 보완 대책 준비.

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- 법적 근거 및 관련 규정 링크

 

1. 건축법 시행령 제83조(가로구역별 최고높이 제한)

건축법시행령

2. 도시계획조례 예시(서울특별시 도시계획 조례)

서울특별시도시계획조례

3. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

국토의계획및이용에관한법률

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가로구역별 최고높이 제한은 단순히 높이를 제한하는 규정이 아니라, 도시 경관과 환경의 조화를 위한 중요한 설계 기준입니다.

이를 초기 단계부터 철저히 검토하여 설계와 인허가 과정에서 불필요한 시간과 비용 손실을 줄이는 것이 중요합니다.

건축 설계자는 해당 규정을 명확히 이해하고, 효율적인 설계를 통해 규제와 창의성을 조화롭게 반영해야 합니다.